日本ファシリティマネジメント市場、2035年に846.9億米ドルへ成長予測～DX推進を加速する「データ駆動型FM」への変革～

デジタル化が牽引するファシリティマネジメントの変革

課題解決と提供価値：人手不足と運用効率の向上

日本のファシリティマネジメント市場を動かす大きな要因の一つは、深刻化する人手不足への対応です。清掃、警備、設備点検といった業務において、従来の人手中心の管理から、デジタル技術と自動化を組み合わせた管理への移行が急速に進んでいます。

具体的には、清掃・点検業務へのロボット導入、スマートビル技術、IoT（Internet of Things：モノのインターネット）分析、AI（人工知能）を活用した予知保全などが挙げられます。これらの技術導入により、FMサービスプロバイダーは、少ない人数でより多くの施設を管理できる「運営のスケーラビリティ」を獲得し、企業は運用効率の大幅な改善とコスト削減を実現できるようになります。

例えば、2024年9月にはHitachiが建物内の複数システムを統合管理するIoTプラットフォーム「BuilMirai」を開発しました。これにより、空調、電力、エレベーター、セキュリティなどを一元的に把握し、稼働状況やエネルギー消費をリアルタイムで分析することが可能になります。こうしたスマートビル管理は、運用効率と省エネ性能を高め、エネルギー効率に関する政策目標にも対応しやすくなるため、DX推進担当者にとって重要な視点となります。

また、ファシリティマネジメントの契約内容も変化しています。今後は「定期的な点検」や「決められた回数の清掃」といった作業ベースの契約から、「エネルギー使用量をどこまで減らせるか」「設備停止時間をどこまで短縮できるか」「建物利用者の快適性をどこまで向上できるか」といった成果ベースのサービスへ移行する可能性が高まっています。

セキュリティと連携：スマートシティと統合管理

市場成長を支えるもう一つの要因は、スマートシティへの投資です。都市の再開発やインフラの高度化が進む中で、施設を長期的かつ効率的に管理するサービスへの需要が増加しています。ファシリティマネジメントは、建物単体の管理だけでなく、交通、エネルギー、都市サービスなどと連携したスマートインフラの一部として管理される方向へ進んでいます。

デジタルツイン技術も重要な役割を果たします。これは、実際の建物を仮想空間上に再現し、設備状態、人の動線、エネルギー消費などをシミュレーションすることで、改修や運用改善を事前に検討できる技術です。例えば、空調設定を変更する前にデジタルツイン上で温度分布や消費電力を予測できれば、利用者の快適性を損なわずに省エネ効果を確認でき、設備増設やレイアウト変更の事前検証にも活用できます。FujitsuやKudanなどがこの分野で積極的に取り組んでいます。

ESG対応と持続可能な運営

企業や不動産所有者がESG（環境・社会・ガバナンス）対応を重視するようになり、ファシリティマネジメントにおいても省エネルギー、CO2排出削減、再生可能エネルギー利用などが重要な要素となっています。FM会社の役割は、単に建物を維持するだけでなく、「建物の環境負荷を減らす」方向へ広がっており、Obayashiのような企業は再生可能エネルギー調達とエネルギー分析を組み合わせたグリーンファシリティマネジメントを提供しています。

提供形態と対象企業規模：アウトソース型と統合型FMのメリット

市場は、提供サービス別では建物設備そのものを維持する「ハードファシリティマネジメント（ハードFM）」が最大シェアを占めていますが、清掃や警備など建物利用者に近い「ソフトファシリティマネジメント（ソフトFM）」はCAGR3.0%と市場全体より速い成長が予測されています。人手不足を背景に、ソフトFMの自動化とアウトソーシングが進むためです。

運営形態別では、外部の専門業者に委託する「アウトソース型」が市場の中心であり、予測期間中のCAGRは3.2%とされています。アウトソース型を利用することで、企業は専門知識や最新技術を大規模な自社投資なしに活用でき、複数施設への展開も容易になります。特に全国に拠点を持つ企業にとっては、管理の効率化と品質の標準化が大きなメリットです。

一方で、データセンターや製造工場のように、設備情報や運用データが事業競争力やセキュリティに直結する施設では、重要設備を自社スタッフで管理したいという「インハウス型」の需要も依然として存在します。そのため、今後は重要設備は自社で管理し、清掃や一般保守は外部に委託するといったハイブリッド型が広がると見られます。

また、清掃、警備、設備保守、エネルギー管理などを一つの契約にまとめる「Integrated Facility Management（IFM：統合型FM）」契約も広がっています。ALSOKやSavillsなどがこの統合サービスを提供しており、顧客側は窓口を一本化でき、管理負担を軽減できるメリットがあります。

エンドユース別では、商業施設が最大の市場を形成しており、高密度オフィス、商業施設、複合用途ビルなどでは、設備性能、省エネ、利用者体験のすべてを高い水準で維持する必要があります。公共インフラも都市再開発やスマートシティ投資を背景に有望な成長領域です。FujitsuとYE Digitalがスマート物流センター向けサービスを開始したように、物流施設でも業務システムや自動化設備を含めた統合管理が重要になっています。

ファシリティマネジメントの未来：データ駆動型プラットフォームへ

今後の日本市場では、老朽化したインフラの更新も大きな機会となります。既存の建物や公共施設を、センサー、IoT、エネルギー管理システムなどを追加してスマート化する改修需要が拡大するでしょう。

ファシリティマネジメント会社にとって、設備故障履歴、エネルギー使用量、利用人数、清掃頻度などのデータは重要な資産となっていきます。これらのデータを蓄積・分析することで、施設ごとの最適な運営方法を導き出し、より効率的で成果ベースのサービス提供が可能になります。大規模なFM事業者ほど、このデータ規模を競争力に変えられる可能性があります。

最終的に、日本のファシリティマネジメント市場は、「建物を清掃し、壊れた設備を修理するサービス市場」から、「建物全体の設備・エネルギー・人・データを統合し、コスト、快適性、環境性能、稼働率を継続的に最適化する運営プラットフォーム市場」へ発展していくと予測されます。今後の競争力を左右するのは、現場要員の数だけでなく、ロボット活用、AIによる故障予測、ESG指標の可視化、そして複数サービスを一つのデジタル基盤で統合する能力が鍵となるでしょう。